Darmowa wycena

Blog

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a odrębna własność lokalu. Czym się różnią?

10 listopada 2022

Prawo

Często mylonymi pojęciami są określenia takie jak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz odrębna własność lokalu. Warto wyjaśnić między nimi różnicę, definiują one bowiem dwa zupełnie różne stany prawne.

spółdzielcze własnościowe prawo a odrębna własność

Co to jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

Kodeks cywilny określa kategorię ograniczonych praw rzeczowych. Jednym z nich jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Obecnie nie ustanawia się go (od zmiany przepisów w 2007 roku), jednakże prawa ustanowione do 30 lipca 2007 roku pozostają w mocy. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanawiały spółdzielnie mieszkaniowe.

Jakie konsekwencje ma nadanie takie prawa? Przede wszystkim oznacza to, że właścicielem mieszkania jest de facto spółdzielnia mieszkaniowa. Z kolei właściciel prawa może rozporządzać mieszkaniem i użytkować je. Na co dzień taka forma własności nie będzie mieć dla mieszkańca konkretnych konsekwencji, jednakże mieszkanie spółdzielcze własnościowe ma pewne ograniczenia. Nie można na przykład obciążyć prawem dożywocia tego typu prawa do lokalu.

Warto wiedzieć, że również mieszkanie spółdzielcze własnościowe da się kupić na kredyt, ponieważ można dla niego założyć księgę wieczystą i ustanowić hipotekę. Co do zasady jednak, nie ma obowiązku tworzenia księgi wieczystej dla tego typu mieszkań, ponieważ osoba, do której „należy” mieszkanie jest de facto wyłącznie jego posiadaczem, nie właścicielem. Co jednak istotne, to właśnie ta osoba może mieszkanie wynająć, co więcej, nie ma obowiązku informowania o tym spółdzielni mieszkaniowej, może też czerpać zyski z wynajmu.

Jednym z ograniczeń związanych ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu jest konieczność informowania spółdzielni zawsze, gdy zmienia się sposób użytkowania mieszkania. Zmiana ta może polegać na przykład na podjęciu lub zaprzestaniu działalności, która zmienia warunki zdrowotne czy przekształcenie lokalu mieszkalnego w lokal użytkowy (biuro, punkt usługowy, sklep). W przypadku odrębnej własności, nie jest wymagana zgoda wspólnoty mieszkaniowej.

Co to jest odrębna własność lokalu?

Odrębna własność lokalu wydaje się korzystniejszą dla nabywcy mieszkania opcją. Właścicielem mieszkania jest bowiem właśnie on – nabywca, nie spółdzielnia, może on rozporządzać nieruchomością i użytkować ją w dowolny sposób. Warto tu jednak wyjaśnić, że w przypadku mieszkań spółdzielczych, wbrew temu co się uważa, także nie ma ograniczeń w dalszej odprzedaży lub wynajęciu mieszkania innej osobie.

Co więcej, jeśli kupuje się mieszkanie w bloku, apartamentowcu, nabywa się własność tegoż lokalu oraz gruntu, na którym wzniesiono budynek – w części proporcjonalnej do wielkości lokalu. Właściciel mieszkania uzyskuje także udział w częściach wspólnych budynku, którymi są na przykład piwnice, klatki schodowe, windy. Istnienie odrębnej własności lokali wyklucza możliwość zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej.

Właściciel mieszkania musi ponosić wszelkie wydatki dotyczące utrzymania mieszkania. Ciąży na nim również obowiązek utrzymywania lokalu w należytym stanie. Ponosi też koszty zarządu nieruchomością wspólną, czyli na przykład koszt remontów, sprzątania klatek schodowych.

Dlaczego zatem wiele osób decyduje się na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, skoro to odrębna własność lokalu daje nabywcy pełnię praw? W tym pierwszym przypadku zdarza się, że znajdziemy mieszkanie o tej samej powierzchni, w świetnej lokalizacji – tańsze, niż gdybyśmy kupowali je od dewelopera. Inwestując jednak w tego typu nieruchomość należy zweryfikować czy istnieje opcja przekształcenia w przyszłości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność.

Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność

Przekształcenia można dokonać i warto to zrobić. Żeby dało się go dokonać, lokal nie może mieć żadnych zaległości w opłatach, działka, na której stoi budynek musi mieć jasną sytuację prawną, a właściciel prawa do lokalu musi spłacić część kredytu, który spółdzielnia zaciągnęła na jego budowę. Wniosek o przekształcenie składa posiadacz lokalu. Warto tu wspomnieć, że prawo złożenia tegoż wniosku to nie dotyczy najemców – oni są wyłącznie posiadaczami zależnymi, nie samoistnymi.

Po przekształceniu, które ma formę aktu notarialnego i następuje w 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, własność mieszkania przechodzi ze spółdzielni na dotychczasowego posiadacza.

Jak już wspomniano, zarówno w przypadku odrębnej własności jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, mieszkanie można sprzedać. Jeśli chcemy to zrobić, warto skorzystać z pomocy profesjonalistów. Sprzedaż mieszkania z Value Properties jest szybka, bezproblemowa, a wypłata gotówki następuje w dniu sprzedaży. Oferty mieszkań Value Properties są stale aktualizowane, na rynek trafiają nieruchomości ulepszone i nadające się do zamieszkania.