Dzisiaj wielu z nas decyduje się na zainwestowanie pieniędzy w nieruchomości. Decydując się każdorazowo na taki ruch należy wziąć pod uwagę ryzyko oraz możliwe profity, jakie uzyskamy z inwestycji. W poniższym materiale przyglądamy się mieszkaniom do 40 m2 w dużych miastach takich jak Warszawa, Łódź, Wrocław, Lublin oraz Kraków. Zapraszamy do lektury.
![stopa zwrotu z wynajmu mieszkania](https://valueproperties.pl/content/uploads/2022/11/money-gae0ac92bf_1920-1024x683.jpg)
Na co zwrócić uwagę planując inwestycję?
Rozważając czy dana inwestycja jest dla nas możliwa, należy wziąć pod uwagę kilka czynników. Jednymi z kluczowych jest m.in. cena nieruchomości w danym mieście, które nas interesuje a także wysokość czynszu, jaki możemy – w przypadku najmu – pobierać od lokatorów. Dzięki temu będziemy w stanie skalkulować nie tylko próg wejścia w inwestycję, pozwalający odpowiedzieć na pytanie czy znajduje się on w naszym zakresie cenowym, ale również określić perspektywę czasową, w jakiej nastąpi przewidywany wzrost z inwestycji.
Jaki jest „próg wejścia” w inwestycję?
Dzisiaj nie każdego stać na własne „M”. Jednak przy odpowiednim zaplanowaniu inwestycji i wsparciu finansowania z banku jesteśmy w stanie tego dokonać. Obecnie wkład własny w inwestycję najczęściej oscyluje w granicach 10-30%, resztę możemy sfinansować z kredytu hipotecznego. Poniżej prezentowane dane obejmują koszt metra kwadratowego na październik 2022 roku, a całkowite koszty zakupy przyjęte zostały dla mieszkania o powierzchni równej 40 m2.
Zdecydowanie od lat, wśród najdroższych mieszkań w Polsce, należy wymienić te w Warszawie. Dzisiaj, gdy rozważamy zakup mieszkania w stolicy z rynku pierwotnego, musimy liczyć się ze średnim kosztem na poziomie 15 378 zł/m2, co – w przypadku mieszkania 40m2 – daje nam całkowity koszt na poziomie ok. 615 tys. zł. Mieszkania funkcjonujące na rynku wtórnym są niewiele tańsze a ich ceny oscylują wokół uśrednionej kwoty 14 829 zł/m2, co w przypadku 40 m2 mieszkania stanowi koszt na poziomie ok. 593 tys. zł.
Na podobnym pułapie cenowym są dwa pozostałe duże miasta takie jak Wrocław i Kraków. W przypadku tego pierwszego, decydując się na inwestycję na rynku wtórnym musimy liczyć się z kosztem na średnim poziomie 13 070 zł/m2 (całkowity koszt mieszkania 40m2 to ok. 523 tys. zł) bądź 12 186 zł (całkowity koszt ok. 487 tys. zł) na rynku wtórnym. W przypadku Krakowa, poza zbliżonymi stawkami do Wrocławia i Warszawy, możemy zaobserwować jeszcze jedną ciekawą kwestię. Mianowicie Kraków to jedno z niewielu miast w Polsce, które cechuje wyższa cena rynku wtórnego aniżeli pierwotnego. Wynika to z zabytkowego charakteru i uśrednionych cen w skali całego miasta. Za metr mieszkania z rynku wtórnego musimy zapłacić 13 022 zł, z kolei na rynku pierwotnym 13 021 zł/m2. Daje to nam kwoty rzędu 520-521 tys. zł za mieszkanie 40m2.
Nieco taniej kupimy mieszkanie w województwie lubelskim bądź łódzkim. W Lublinie szukając mieszkania o metrażu do 40m2 zapłacimy na rynku pierwotnym około 10 697 zł/m2 (koszt zakupu to ok. 428 tys. zł), z kolei na wtórnym 9 379 zł/m2 (koszt na poziomie 375 tys. zł). Planując inwestycję w Łodzi, które jest najtańszym miastem w prezentowanym przez nas rankingu, na rynku pierwotnym średnio za m2 zapłacimy 9 563 zł (koszt całkowity to ok. 383 tys. zł), z kolei na wtórnym 7 486 zł (koszt ok. 299 tys. zł). Kwota – w obu przypadkach – od listopada 2020 roku wzrosła o niemal 2000 zł/m2.
Jaka jest możliwa stopa zwrotu z inwestycji?
Możliwa stopa zwrotu z inwestycji zależeć będzie przede wszystkim od lokalizacji a także infrastruktury jaka jest obecna bądź powstanie w niedalekiej przyszłości w interesującej nas okolicy. Mając na względzie, że prezentowane przez nas w niniejszym materiale ceny mają charakter uśredniony, należy zaznaczyć, że w ramach każdego miasta ceny najmu będą różnić się między dzielnicami. Największe różnice występować będą w dużych miastach jak Warszawa, Kraków czy Wrocław.
Poniżej prezentujemy średni koszt najmu obowiązujący w analizowanych miastach na październik 2022 oraz ROI a więc procentowy możliwy zwrot z inwestycji. Należy jednak mieć na uwadze, że każda inwestycja – czy z rynku pierwotnego czy wtórnego – będzie wymagać pewnych – mniejszych bądź większych – nakładów finansowych na remont a także podatki czy opłaty skarbowe. Na długość okresu zwrotu inwestycji będzie mieć też wpływ okres przez jaki w danym roku kalendarzowym będziemy wynajmować mieszkanie a także koszty jakie użytkowanie mieszkania będzie generować. Mowa tu o opłatach administracyjnych czy za media: prądzie/gazie oraz wodzie. Kosztem będzie także ubezpieczenie nieruchomości a także rata kredytu. Całość poniesionych kosztów (wraz z ceną zakupu mieszkania) należy pomniejszyć o sumę planowanych przychodów. W ten sposób będziemy mogli oszacować długość zwrotu kosztu inwestycji.
W Warszawie chcąc wynająć mieszkanie o metrażu do 40m2 możemy spodziewać się miesięcznego wynagrodzenia na poziomie 2 777 zł. ROI na październik 2022 wynosi 6,59%. Planując identyczną inwestycję we Wrocławiu (zakup 40 m2 mieszkania w cenach podanych powyżej), cena najmu oscylowała w październiku na średnim poziomie 2514 zł, a ROI wynosiło 7,08%. W przypadku Krakowa szacowany koszt najmu to 3208 zł, ROI wynosi 6,63%. Wysokie ROI (zwrot z inwestycji) notujemy w przypadku Lublina – 7,03% i Łodzi – 7.29%. Ceny najmu w tych miastach oscylowały w październiku na poziomie 2312 zł i 2270 zł.
Mając na uwadze powyższe, łatwo zaobserwować, że inwestycja w mieszkanie – czy z rynku pierwotnego czy wtórnego – to poważna i kosztowna decyzja. Każdorazowo planując taką inwestycję warto zapoznać się z kosztami jakie za sobą niesie a także możliwymi zyskami, które możemy osiągnąć. Warto również przed zakupem dokładnie rozpoznać możliwości finansowania w banku, tak by po podjęciu decyzji nie być rozczarowanym.