Dzisiaj wielu z nas decyduje się na zainwestowanie pieniędzy w nieruchomości. Decydując się każdorazowo na taki ruch należy wziąć pod uwagę ryzyko oraz możliwe profity, jakie uzyskamy z inwestycji. W poniższym materiale przyglądamy się mieszkaniom do 40 m2 w dużych miastach takich jak Warszawa, Łódź, Wrocław, Lublin oraz Kraków. Zapraszamy do lektury.
Na co zwrócić uwagę planując inwestycję?
Rozważając czy dana inwestycja jest dla nas możliwa, należy wziąć pod uwagę kilka czynników. Jednymi z kluczowych jest m.in. cena nieruchomości w danym mieście, które nas interesuje a także wysokość czynszu, jaki możemy – w przypadku najmu – pobierać od lokatorów. Dzięki temu będziemy w stanie skalkulować nie tylko próg wejścia w inwestycję, pozwalający odpowiedzieć na pytanie czy znajduje się on w naszym zakresie cenowym, ale również określić perspektywę czasową, w jakiej nastąpi przewidywany wzrost z inwestycji.
Jaki jest „próg wejścia” w inwestycję?
Dzisiaj nie każdego stać na własne „M”. Jednak przy odpowiednim zaplanowaniu inwestycji i wsparciu finansowania z banku jesteśmy w stanie tego dokonać. Obecnie wkład własny w inwestycję najczęściej oscyluje w granicach 10-30%, resztę możemy sfinansować z kredytu hipotecznego. Poniżej prezentowane dane obejmują koszt metra kwadratowego na październik 2022 roku, a całkowite koszty zakupy przyjęte zostały dla mieszkania o powierzchni równej 40 m2.
Zdecydowanie od lat, wśród najdroższych mieszkań w Polsce, należy wymienić te w Warszawie. Dzisiaj, gdy rozważamy zakup mieszkania w stolicy z rynku pierwotnego, musimy liczyć się ze średnim kosztem na poziomie 15 378 zł/m2, co – w przypadku mieszkania 40m2 – daje nam całkowity koszt na poziomie ok. 615 tys. zł. Mieszkania funkcjonujące na rynku wtórnym są niewiele tańsze a ich ceny oscylują wokół uśrednionej kwoty 14 829 zł/m2, co w przypadku 40 m2 mieszkania stanowi koszt na poziomie ok. 593 tys. zł.
Na podobnym pułapie cenowym są dwa pozostałe duże miasta takie jak Wrocław i Kraków. W przypadku tego pierwszego, decydując się na inwestycję na rynku wtórnym musimy liczyć się z kosztem na średnim poziomie 13 070 zł/m2 (całkowity koszt mieszkania 40m2 to ok. 523 tys. zł) bądź 12 186 zł (całkowity koszt ok. 487 tys. zł) na rynku wtórnym. W przypadku Krakowa, poza zbliżonymi stawkami do Wrocławia i Warszawy, możemy zaobserwować jeszcze jedną ciekawą kwestię. Mianowicie Kraków to jedno z niewielu miast w Polsce, które cechuje wyższa cena rynku wtórnego aniżeli pierwotnego. Wynika to z zabytkowego charakteru i uśrednionych cen w skali całego miasta. Za metr mieszkania z rynku wtórnego musimy zapłacić 13 022 zł, z kolei na rynku pierwotnym 13 021 zł/m2. Daje to nam kwoty rzędu 520-521 tys. zł za mieszkanie 40m2.
Nieco taniej kupimy mieszkanie w województwie lubelskim bądź łódzkim. W Lublinie szukając mieszkania o metrażu do 40m2 zapłacimy na rynku pierwotnym około 10 697 zł/m2 (koszt zakupu to ok. 428 tys. zł), z kolei na wtórnym 9 379 zł/m2 (koszt na poziomie 375 tys. zł). Planując inwestycję w Łodzi, które jest najtańszym miastem w prezentowanym przez nas rankingu, na rynku pierwotnym średnio za m2 zapłacimy 9 563 zł (koszt całkowity to ok. 383 tys. zł), z kolei na wtórnym 7 486 zł (koszt ok. 299 tys. zł). Kwota – w obu przypadkach – od listopada 2020 roku wzrosła o niemal 2000 zł/m2.
Jaka jest możliwa stopa zwrotu z inwestycji?
Możliwa stopa zwrotu z inwestycji zależeć będzie przede wszystkim od lokalizacji a także infrastruktury jaka jest obecna bądź powstanie w niedalekiej przyszłości w interesującej nas okolicy. Mając na względzie, że prezentowane przez nas w niniejszym materiale ceny mają charakter uśredniony, należy zaznaczyć, że w ramach każdego miasta ceny najmu będą różnić się między dzielnicami. Największe różnice występować będą w dużych miastach jak Warszawa, Kraków czy Wrocław.
Poniżej prezentujemy średni koszt najmu obowiązujący w analizowanych miastach na październik 2022 oraz ROI a więc procentowy możliwy zwrot z inwestycji. Należy jednak mieć na uwadze, że każda inwestycja – czy z rynku pierwotnego czy wtórnego – będzie wymagać pewnych – mniejszych bądź większych – nakładów finansowych na remont a także podatki czy opłaty skarbowe. Na długość okresu zwrotu inwestycji będzie mieć też wpływ okres przez jaki w danym roku kalendarzowym będziemy wynajmować mieszkanie a także koszty jakie użytkowanie mieszkania będzie generować. Mowa tu o opłatach administracyjnych czy za media: prądzie/gazie oraz wodzie. Kosztem będzie także ubezpieczenie nieruchomości a także rata kredytu. Całość poniesionych kosztów (wraz z ceną zakupu mieszkania) należy pomniejszyć o sumę planowanych przychodów. W ten sposób będziemy mogli oszacować długość zwrotu kosztu inwestycji.
W Warszawie chcąc wynająć mieszkanie o metrażu do 40m2 możemy spodziewać się miesięcznego wynagrodzenia na poziomie 2 777 zł. ROI na październik 2022 wynosi 6,59%. Planując identyczną inwestycję we Wrocławiu (zakup 40 m2 mieszkania w cenach podanych powyżej), cena najmu oscylowała w październiku na średnim poziomie 2514 zł, a ROI wynosiło 7,08%. W przypadku Krakowa szacowany koszt najmu to 3208 zł, ROI wynosi 6,63%. Wysokie ROI (zwrot z inwestycji) notujemy w przypadku Lublina – 7,03% i Łodzi – 7.29%. Ceny najmu w tych miastach oscylowały w październiku na poziomie 2312 zł i 2270 zł.
Mając na uwadze powyższe, łatwo zaobserwować, że inwestycja w mieszkanie – czy z rynku pierwotnego czy wtórnego – to poważna i kosztowna decyzja. Każdorazowo planując taką inwestycję warto zapoznać się z kosztami jakie za sobą niesie a także możliwymi zyskami, które możemy osiągnąć. Warto również przed zakupem dokładnie rozpoznać możliwości finansowania w banku, tak by po podjęciu decyzji nie być rozczarowanym.