Zdarza się, że dotychczasowe mieszkanie okazuje się zbyt małe. Jedną z opcji jest wówczas sprzedaż obecnego lokum i zakup nowego, z większym metrażem. Jeśli cała procedura związana z transakcjami sprzedaży-kupna Cię zniechęca, możesz zdecydować się na zamianę mieszkań. To coraz popularniejsza praktyka w Polsce choćby dlatego, że generuje znacznie mniej formalności i potencjalnych komplikacji. Na czym dokładnie polega zamiana mieszkania i czy się opłaca?
Na czym polega zamiana mieszkania na inne?
Formalnie zamianę mieszkania nazywa się również „podwójną transakcją sprzedaży”. W procesie tym uczestniczy dwóch właścicieli nieruchomości, którzy zgadzają się na ich wymianę. Każdy z nich oddaje swoje lokum drugiemu, aby uzyskać nowe. Skutkiem umowy zamiany jest przeniesienie prawa własności do danego mieszkania drugiej stronie. Aby dokument zyskał moc prawną, powinno się go sporządzić w formie aktu notarialnego. Poza tym, jeśli nieruchomość będąca przedmiotem umowy jest obciążona hipoteką, bank musi dodatkowo wyrazić zgodę na przeprowadzenie takiej operacji zamiany.
Na takie rozwiązanie często decydują się osoby, których potrzeby związane z układem czy metrażem lokalu zmieniły się w czasie jego użytkowania. To alternatywa dla sprzedaży, a następnie kupna nowej nieruchomości, co często wiąże się ze złożoną i długą ścieżką postępowania. Warto oczywiście rozważyć także inne opcje, jak np. skup mieszkań. W Warszawie jest to popularne wyjście dla tych, którzy chcą zbyć nieruchomość szybko i sprawnie.
Komu zamiana mieszkania na większe się opłaca?
Zamiana mieszkania jest korzystna szczególnie dla tych osób, które nie mogą pochwalić się wysoką zdolnością kredytową. Z tej możliwości korzystają także ci, którzy po prostu nie chcą zaciągać długoterminowego zobowiązania w banku, ale potrzebują zmiany lokalu. Co istotne, żeby zrealizować procedurę zamiany nie trzeba być prawnym właścicielem nieruchomości.
Zamiana mieszkania na większe zamiast transakcji sprzedaży jest korzystna również w perspektywie podatkowej. Nabywca mieszkania z rynku wtórnego musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2 % ceny transakcyjnej. Osoba, która najpierw zechce sprzedać zajmowane przez siebie lokum, a zaraz potem kupić inne z rynku wtórnego, nie uniknie tej opłaty. Jeśli chodzi o kupno mieszkania z rynku pierwotnego podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) nie występuje, ale trzeba brać pod uwagę konieczność zapłacenia podatku VAT.
Status prawny lokalu a procedura zamiany
Transakcja zamiany mieszkań została uregulowana w treści Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie KC z dnia 21 czerwca 2001 roku. Poza tym liczą się również uchwały rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
Okazuje się, że do zamiany może kwalifikować się każda nieruchomość bez względu na to, czy ma założoną księgę wieczystą czy nie. Jedynym warunkiem jest dostosowanie się do obowiązujących przepisów oraz tytułu prawnego do zajmowanego lokalu. Może to być także spółdzielnie prawo do użytkowania lokalu.
O czym pamiętać, przygotowując się do zamiany mieszkania na większe?
Najmniej komplikacji i formalności zachodzi wtedy, gdy zamieniane lokale są „własnościowe”. Wówczas wystarczy spisać umowę o statusie aktu notarialnego. W tym celu należy przygotować:
- dowody osobiste stron transakcji,
- dokumenty potwierdzające posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości,
- numery ksiąg wieczystych nieruchomości,
- zaświadczenie o zameldowanych osobach,
- zaświadczenie od wspólnoty o braku zaległości, np. czynszowych czy eksploatacyjnych,
- zaświadczenia z urzędu gminy o braku zaległości w podatku od nieruchomości.
W akcie prawdopodobnie znajdzie się także zapis o tym, że jeśli jedna ze stron umowy przejmuje droższe mieszkanie, musi zapłacić drugiej stronie różnicę w cenie nieruchomości.
Jeśli chodzi o zamianę mieszkania spółdzielczego, procedura jest podobna przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Jeśli jednak jest to prawo ograniczone, czyli lokatorskie, kwestie dotyczące zamiany mieszkań reguluje statut każdej wspólnoty lub spółdzielni. To tam należy wtedy szukać informacji o całej procedurze i związanych z nią wymogach.